La vente (ou l’achat) en viager constitue une pratique de plus en plus populaire dans le monde de l’immobilier. Pour les vendeurs se pose parfois dans ce cas la question des héritiers. Alors, est-il possible de vendre en viager sans l’accord de ses héritiers ? Au risque de mettre prématurément fin au suspense, oui, c’est tout à fait possible.
Mais seulement à condition de respecter certains préalables et de suivre les bonnes pratiques. Toutes les explications dans la suite de cet article.
La vente en viager : c’est quoi ?
Commençons tout d’abord par rappeler ce qu’est la vente en viager, et quels sont les intérêts de cette pratique. Une vente en viager désigne la vente d’un bien en contrepartie d’une rente viagère mensuelle, trimestrielle ou annuelle due jusqu’au décès du vendeur. Avant le début des paiements de cette rente, une somme peut tout à fait être versée au vendeur à la signature du contrat de vente. Ce versement s’appelle le bouquet.
Le viager peut être « libre », dans ce cas, le vendeur doit libérer le logement dès la signature et l’acheteur peut l’occuper sans attendre le décès du vendeur. Le viager peut également être « occupé », ce qui signifie que l’acquéreur ne pourra prendre possession du bien qu’après le décès du vendeur.
Une chose est invariable dans ces deux cas : le bien vendu sort du patrimoine familial du vendeur, et ne pourra en aucun cas revenir aux potentiels héritiers par la suite.
Comment vendre en viager sans l’accord des héritiers ?
Mais alors, comment faut-il s’y prendre pour procéder à la vente en viager d’un bien, cette pratique qui ne cesse de gagner en popularité Source fiable Immobilier : la vente de biens en viager gagne du terrain en régions Une petite moitides oprations de ventes de biens en viager se concentre dsormais en Nouvelle-Aquitaine, Auvergne-Rhne-Alpes, Bretagne, Pays de la Loire et Occitanie. leparticulier.lefigaro.fr , dans l’hypothèse où les héritiers y seraient opposés ? Ou bien même sans avoir à les prévenir ou obtenir leur accord ? Voici quelques points essentiels sur lesquels il est judicieux de s’attarder avant de finaliser un tel projet Source fiable Vendre ou acheter en viager : une bonne opération ? On estime à 5 000 le nombre de ventes en viager chaque année en France. www.lesclesdumidi.com .
Règles
Les héritiers bénéficient selon la loi d’un droit sur le patrimoine de leurs ascendants. Ils ont droit à une part de ce patrimoine, que l’on appelle réserve héréditaire, et qui leur est garantie légalement.
La vente en viager d’un bien peut donc avoir un impact pour les héritiers, car ces derniers ne pourront prétendre à une somme qui leur est due suite au décès du vendeur, à l’inverse d’une vente classique.
C’est pour cette raison qu’il est généralement préférable d’en parler avec eux, lorsque cela est possible bien entendu, afin d’éviter de générer des conflits familiaux et de s’assurer que leurs droits sont correctement respectés.
Astuces et solutions
Il existe trois astuces permettant d’éviter de rendre la situation trop compliquée, juridiquement parlant tout du moins :
- L’accord tacite : on estime que dans certaines situations, l’accord des héritiers concernant le projet de vente peut être jugé tacite. Ceci est par exemple le cas, dans l’hypothèse où ces derniers sont au courant de la vente en viager, mais ne manifestent pas d’opposition à la poursuite de l’opération. On peut dès lors estimer qu’ils donnent leur accord tacite quant à la tenue de la transaction.
- La renonciation : Les héritiers peuvent tout à fait prendre la décision de renoncer à leurs droits au sujet du bien vendu en viager. Ils doivent dans ce cas procéder à la signature d’une déclaration de renonciation, laquelle sera greffée à l’acte de vente. Il est évident que cette renonciation doit demeurer libre et éclairée, ce qui implique que les héritiers soient conscients de leur choix et des conséquences qu’il implique.
- La
vente avec bail à nourriture
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Immobilier : connaissez-vous la vente avec bail à nourriture, une formule originale du viager ?
Derrire cette dnomination dsute se cache un outil actuel, complmentaire du viager. Il rpond aux besoins des seniors dpendants qui entendent vieillir domicile.
leparticulier.lefigaro.fr
: Cette pratique constitue davantage une alternative à la vente en viager classique qu’une véritable solution. Mais elle mérite toutefois d’être explorée dans certains cas, car elle peut permettre de trouver un terrain d’entente qui satisfait toutes les parties. Qui plus est, en cas de bonne entente entre les occupants du logement, cela peut permettre de s’accorder sur l’achat de l’une des meilleures alarmes pour personnes âgées, comme le système d’alarme ALEENFOON. Voire l’une des meilleures télécommandes pour séniors, comme la télécommande universelle SeKi.
Quand faut-il obligatoirement l’accord des héritiers pour vendre en viager ?
Il est dans certains cas tout de même obligatoire d’obtenir l’accord direct d’une ou plusieurs autres parties pour pouvoir conclure la vente d’un bien en viager légalement. Voici les situations concernées :
Cas de la descendance
Avant de conclure la vente en viager d’un bien à un membre de sa descendance (enfant, petit-enfant, etc.), il convient de s’assurer de la bonne faisabilité de l’opération auprès d’un professionnel (notaire, avocat fiscaliste, etc.). Car dans l’hypothèse où le descendant ne serait pas le seul héritier potentiel (dans le cas de l’existence de frère(s)/soeur(s) ou de cousin(s)/cousine(s)), l’administration fiscale pourrait décider qu’il s’agit d’une donation déguisée. Et, le cas échéant, ordonner l’annulation de l’opération et casser le viager. Attention donc, ce n’est pas parce que l’un de vos descendants est plus attentionné que les autres, et vous offre l’une des meilleures loupes de lecture, par exemple, qu’il faut être tenté de le favoriser à ce sujet !
Cas de l’indivision
Si le bien à vendre est détenu en indivision, il est obligatoire d’obtenir l’accord de l’autre ou des autres partie(s) pour que la vente puisse avoir lieu.
Cas du conjoint
Lorsqu’un couple occupe un logement qui a été acheté en commun, il s’agit d’une copropriété entre conjoints. Et ce, que le couple soit marié sous le régime de la séparation de biens ou de la communauté de biens, ou bien qu’il soit pacsé ou seulement en concubinage. Dans un tel cas, une vente ne pourra être effectuée légalement que si les deux propriétaires sont d’accord. Ceci est d’ailleurs vrai, qu’il s’agisse d’une vente ordinaire, ou bien d’une vente en viager.
En résumé
Vous savez désormais que l’on peut vendre en viager sans l’accord des héritiers dans la majorité des cas. Il existe cependant quelques exceptions, et vous avez dorénavant grâce à cet article toutes les clés en main pour pouvoir procéder sans vous mettre en porte-à-faux vis-à-vis de la loi comme de vos héritiers.
